Jean-Luc Lagleize, député (Modem) de Haute-Garonne a été chargé par le Premier Ministre d’une mission temporaire sur « La maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction » le 4 avril dernier. Après sept mois de mission, il a remis son rapport le 6 novembre à M. Julien Denormandie, Ministre de la Ville et du Logement.

L’objectif de la mission était d’étudier « les prérogatives mises à la disposition des collectivités locales pour mettre en œuvre leur stratégie d’intervention foncière, comme les secteurs de mixité sociale, les zones d’aménagement différé, le droit de priorité et le droit de préemption ».

Fruit d’une consultation de l’ensemble des parties prenantes du secteur, de déplacements sur le terrain et d’une analyse comparative européenne et internationale, ce rapport préconise 50 propositions pour maîtriser le coût du foncier dans les opérations de construction.

Un constat

Le constat est connu : la rareté du foncier disponible freine la production de logements et son coût croissant est, avec l’accumulation des normes, le principal facteur explicatif de la progression du prix des logements. Au point de dépasser le coût de la construction proprement dite dans les centres-villes des grandes agglomérations.

Les grands axes du rapport

Les cinquante propositions du rapport sont organisées autour de cinq grands axes :

  • Casser l’engrenage infernal de la hausse des coûts du foncier
  • Libérer le foncier et améliorer la constructibilité
  • Optimiser le foncier disponible
  • Attirer les investisseurs dans le logement locatif
  • Stopper définitivement la spéculation foncière

Dissocier le foncier et le bâti

Dans sa proposition 48, le député suggère de « créer un nouveau droit de propriété fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti ». Autrement dit, il serait possible d’acquérir les murs d’une maison mise en vente, mais pas le terrain qui resterait entre les mains du propriétaire public (collectivité, organisme social…). Avec à la clé l’opportunité pour l’acquéreur de faire une économie d’environ 30 % sur le prix initial.

Un bail de 40 à 99 ans

Ce changement de paradigme concernerait en priorité les logements neufs construits en zones tendues, où la spéculation des prix de l’immobilier est la plus forte. L’objectif est de mieux encadrer la loi de l’offre et de la demande, qui en est venue à créer une bulle d’enrichissement de quelques-uns, au détriment de toute justice sociale.

Concrètement, les collectivités publiques conserveraient la propriété des terrains qu’elles loueraient aux acquéreurs des logements construits sur place. Ces baux seraient d’assez longue durée — de 40 à 99 ans rechargeables — pour offrir une certaine sécurité juridique aux propriétaires des murs et à leurs héritiers.

Une proposition de loi issue du rapport 

Composée de cinquante mesures, la proposition de loi « visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles aux Français » a été adoptée par l’Assemblée nationale le 28 novembre dernier.

L’une des dispositions les plus innovantes du texte consiste à généraliser à l’ensemble des logements un « troisième droit de propriété », en dissociant le bâti du foncier. Un particulier pourrait ainsi être propriétaire des murs de son logement mais pas du terrain sur lequel il est bâti. La mesure, qui permettrait d’acquérir des logements neufs entre 20 et 40% moins cher, a été renvoyée à des ordonnances à l’initiative du gouvernement et avec l’aval du rapporteur.